Недвижимость в Дубае начинается с правильно оформленного титула.

Иностранные граждане вправе владеть недвижимостью в Дубае в специально определённых районах. Такие районы называются freehold, а их границы устанавливает Земельный департамент Дубая (DLD). При титуле freehold право собственности бессрочно: объект регистрируется на имя владельца и свободно отчуждается. За пределами freehold иностранцам обычно доступен leasehold — право, ограниченное сроком. Первый шаг при принятии решения о покупке — подтвердить по реестру DLD, по каждому конкретному проекту, что интересующий вас объект действительно находится в границах freehold.

В проектах, ещё не переданных покупателям, на первом этапе вместо титула оформляется предварительная регистрационная запись Oqood; титул выдаётся после передачи объекта. Платежи застройщику в соответствии с законодательством Дубая о девелопменте вносятся на эскроу-счёт, открытый под конкретный проект. Такая конструкция ограничивает переток собранных средств в другие проекты. Минимальная проверка со стороны покупателя — убедиться, что проект и застройщик зарегистрированы в RERA, что эскроу-счёт открыт, а договор купли-продажи внесён в систему DLD.

Резидентская виза ОАЭ для покупки недвижимости не требуется: сделку можно совершить и в статусе посетителя. При этом от вас ожидают документального подтверждения источника средств. Брокер, застройщик и банк проводят идентификацию личности и проверку происхождения денег; посредничество в сделках с недвижимостью в ОАЭ относится к категории DNFBP и подпадает под требования AML. Прослеживаемость переводов по банковским выпискам впоследствии упрощает и получение резидентства, и открытие банковского счёта.

Дубай — это не один рынок. В пределах одного города сосуществуют разные профили арендаторов, графики ввода объектов и модели ценового поведения. Прибрежные районы, подходящие для краткосрочной аренды, и семейные виллы нельзя оценивать по одной логике. Выбор района — прямое следствие предполагаемого сценария использования: проживание для себя, долгосрочная аренда, краткосрочная аренда или достижение порога Золотой визы выводят на первый план разные локации.

Приведённая ниже таблица служит ориентиром. Ценовые диапазоны носят индикативный характер и существенно меняются в зависимости от возраста здания, этажа, вида, стадии готовности и застройщика. Показатели доходности указаны валовыми: сервисная плата, периоды простоя, комиссия управляющей компании и расходы на обслуживание не вычтены. Актуальные цифры уточняются на момент сделки по данным DLD и через подтверждение лицензированного брокера.

Общая закономерность такова: в районах с низким порогом входа валовая доходность выше, в престижных локациях — ниже. При этом в престижных районах ротация арендаторов и продолжительность простоя обычно меньше. В локациях с плотным графиком ввода новых объектов в краткосрочной перспективе возможно давление на арендные ставки. Поэтому вместо ориентации на одну цифру доходности следует оценивать график предложения и профиль арендаторов в совокупности.

Off-plan — это покупка у застройщика объекта, который ещё не построен или не передан. Готовый (ready) объект — это единица с оформленным титулом, переданная владельцу и при необходимости сразу пригодная для сдачи в аренду. Два пути несут разные профили риска и денежного потока. При off-plan сумма распределяется по траншам, а титул возникает вместе с передачей объекта; при готовом объекте вся сумма уплачивается в момент сделки, зато арендный доход возможен уже с первого месяца.

Основные риски со стороны off-plan — задержка передачи, расхождение фактических характеристик с презентацией проекта и плотность предложения в районе на момент ввода. Часть этих рисков ограничивается конструкцией эскроу и регистрацией проекта в RERA, но не устраняется полностью. Следует изучить историю завершённых проектов застройщика, его дисциплину сроков и количество текущих строек. Положения договора о задержке, расторжении и уступке прав необходимо прочитать до покупки.

В случае готового объекта риск концентрируется скорее в управлении зданием и расходных статьях. Динамика сервисной платы за прошлые периоды, состояние резервного фонда здания, возраст лифтового и климатического оборудования, срок действующего договора аренды и платёжная дисциплина арендатора напрямую влияют на чистую доходность. При покупке объекта с действующим арендатором повышение арендной платы подчиняется правилам дубайского индекса аренды, а условия перешедшего к вам договора обязательны к исполнению.

В сделках off-plan план оплаты является частью коммерческих условий застройщика и обсуждается наряду с ценой. Распространённые схемы называются по соотношению траншей, привязанных к этапам строительства, и остатка, уплачиваемого при передаче. Для одного и того же объекта более мягкий план оплаты обычно означает более высокую прайс-цену, а полная или ускоренная оплата — скидку. Сравнивать варианты следует по итоговой уплачиваемой сумме.

В планах с рассрочкой после передачи (post-handover) часть траншей распределяется на срок от 1 до 3 лет после получения ключей. Такая схема позволяет частично покрывать платежи арендным доходом. Однако продажа или уступка объекта при непогашенных послепередаточных траншах требует согласия застройщика и влечёт комиссию за переоформление. Кроме того, при наличии неуплаченных траншей следует проверить, не обременён ли титул залогом или ограничительной записью.

Выбор плана оплаты пересекается и с планированием Золотой визы. При заявках, основанных на пороговой сумме, определяющее значение имеют оплаченная доля объекта, статус титула и одобренный DLD отчёт об оценке. План с длинной рассрочкой может отодвинуть подачу заявления на визу. Поэтому план оплаты оценивается не только с точки зрения денежного потока, но и с точки зрения целевого графика получения резидентства.

Стоимость покупки недвижимости в Дубае не заканчивается ценой объекта. Сборы, регистрационные статьи и комиссии, уплачиваемые в момент сделки, во вторичных операциях могут достигать примерно 6% - 7% цены продажи. На ежегодной стороне чистую доходность определяют сервисная плата, страхование, комиссия управляющей компании и периоды простоя. Если эти статьи не внесены в расчёт с самого начала, полученная доходность не отражает действительности. Приведённые ниже суммы носят ориентировочный характер и подлежат актуальному подтверждению до сделки.

В ОАЭ ежегодный налог на недвижимость не взимается; при этом в Дубае для сдаваемого жилья муниципальный жилищный сбор рассчитывается в размере 5% годовой арендной платы и на практике уплачивается арендатором через счёт за электроэнергию и воду. При передаче объекта в управление компании взимается комиссия от годовой аренды. При краткосрочной аренде растёт потенциал дохода, но одновременно растут операционные расходы, затраты на уборку, комиссия платформ и лицензионные обязательства.

Годовая сервисная плата заметно различается в зависимости от района и класса проекта. В комплексах с бассейном, фитнес-залом, охраной и системой центрального охлаждения сумма выше. В отдельных зданиях счёт за центральное охлаждение (chiller) не входит в сервисную плату и оплачивается отдельно. До покупки следует запросить динамику сервисной платы за последние три года и состояние резервного фонда здания. Поскольку тарифы сборов и пошлин могут меняться административными решениями, перечисленные ниже статьи повторно проверяются в день сделки.

Порог для заявления на Золотую визу через недвижимость составляет 2 000 000 AED (около 545 000 USD). Одного лишь соблюдения порога недостаточно: определяющее значение имеет структура титула. Объект должен находиться в определённом районе freehold, а титул и одобренный DLD отчёт об оценке должны быть оформлены на имя заявителя как физического лица. До принятия решения о покупке следует убедиться, что эти условия выполнимы применительно к выбранному объекту.

При долевой собственности по общему правилу требуется, чтобы доля каждого собственника самостоятельно достигала порога в 2 000 000 AED. В отношении супругов, владеющих объектом по совместному титулу, практика может отличаться: при представлении свидетельства о браке дело может рассматриваться совместно, однако это остаётся на усмотрение компетентного органа. Для супруга и детей отдельно рассматривается путь зависимых виз; это самостоятельная статья заявления. При ипотечном объекте, непереданной единице или совокупном учёте нескольких объектов условия применения могут меняться, и их следует подтвердить до подачи заявления.

В Дубае вопросы резидентства и Золотой визы ведутся через GDRFA Dubai; ICP занимается другими эмиратами и федеральными процедурами. При полном комплекте документов процесс, как правило, занимает несколько недель; сроки не могут быть гарантированы. Одобрение визы в любом случае остаётся на усмотрение компетентного органа; ни на одном этапе одобрение не может быть гарантировано. Приобретение объекта, соответствующего порогу, даёт право на подачу заявления, но не гарантирует результата. Настоящий раздел основан на законодательстве и практике на дату подготовки; правила и детали применения могут меняться, актуальное состояние подтверждается до подачи заявления.

Для лица, признаваемого в Турции носителем полной налоговой обязанности, арендный доход от объекта в Дубае подлежит декларированию в Турции как доход от недвижимого капитала (gayrimenkul sermaye iradı — турецкая категория дохода от сдачи недвижимости). Согласно ст. 3 и 4 Закона о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu), полную налоговую обязанность несут лица, имеющие место жительства в Турции, а также лица, непрерывно находящиеся в Турции более шести месяцев в течение календарного года; они декларируют в Турции свой всемирный доход. Владение недвижимостью в Дубае само по себе этот статус не меняет.

Статья 23 Соглашения об избежании двойного налогообложения между Турцией и ОАЭ предусматривает для резидентов Турции не метод освобождения, а метод зачёта. В ОАЭ отсутствует подоходный налог для физических лиц; инвестиционный доход физических лиц от недвижимости, не требующий лицензии, также находится вне сферы корпоративного налога ОАЭ. Следовательно, сумма к зачёту равна нулю, и лицо, остающееся налоговым резидентом Турции, уплачивает турецкий налог с арендного дохода из Дубая в полном объёме. Наличие соглашения не устраняет налоговую нагрузку, а лишь предотвращает двойное налогообложение одного и того же дохода.

Отчуждение объекта — отдельная статья. Доход от продажи недвижимости, приобретённой физическим лицом вне рамок коммерческой деятельности, в течение пяти лет с даты приобретения подлежит декларированию в Турции как доход от прироста стоимости. Продажа после истечения пятилетнего срока в отношении физического лица в эту категорию не попадает. Суммы пересчитываются по курсу на дату получения средств и на дату сделки.

Удержание объекта через компанию в ОАЭ картину не упрощает. Арендный доход, получаемый через компанию, подпадает под корпоративный налог ОАЭ; ставка составляет 9% с налогооблагаемой прибыли, превышающей 375 000 AED. Статус квалифицированного лица свободной зоны — QFZP (Qualifying Free Zone Person) — этой картины не меняет: доход от недвижимости, расположенной на материковой части (mainland) ОАЭ, не признаётся квалифицированным доходом и облагается по ставке 9%. К QFZP порог в 375 000 AED не применяется; лица свободной зоны также не могут воспользоваться льготой для малого бизнеса (Small Business Relief).

На турецкой стороне может стать актуальным режим прибыли контролируемой иностранной компании (КИК), предусмотренный ст. 7 Закона о корпоративном налоге (Kurumlar Vergisi Kanunu); при одновременном выполнении четырёх приведённых ниже условий нераспределённая прибыль облагается налогом в Турции. Кроме того, если компания фактически управляется из Турции, по критерию места фактического управления, закреплённому в ст. 3 Закона о корпоративном налоге (Kurumlar Vergisi Kanunu), компания целиком может быть признана носителем полной налоговой обязанности в Турции. При учреждении компании за рубежом и участии в ней возникает обязанность уведомить Министерство казначейства и финансов Турции в течение трёх месяцев после первого вывоза капитала.

ОАЭ участвуют в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах (CRS). Сведения о банковском счёте в ОАЭ, на который поступает арендный доход, могут быть переданы в Турцию. Планирование строится не на предположении, что информация останется невидимой, а на предположении, что декларирование будет выполнено корректно. Настоящий раздел носит общий информационный характер и основан на законодательстве на дату подготовки; он не заменяет индивидуального заключения. Законодательство может меняться; декларирование и расчёты ведутся совместно с уполномоченным профильным специалистом в Турции и на основе актуальных текстов.

MEY INVESTMENT координирует процесс приобретения недвижимости в Дубае от начала до конца. Наша роль — подобрать лицензированных брокеров с картой брокера RERA и регистрацией в DLD, вести подготовку документов на стороне застройщика и банка и держать график под единым контролем. На протяжении всего процесса документооборот, встречи и сделка по переоформлению титула отслеживаются из одной точки. Решение о покупке всегда остаётся за вами.

Мы не даём индивидуальных рекомендаций по доходности или портфелю; наша услуга — корпоративное структурирование, управление процессом и посредничество. Ни арендная доходность, ни рост стоимости, ни одобрение визы не могут быть гарантированы. Вопросы, требующие налоговой и юридической квалификации, направляются лицензированным профильным специалистам в Турции и ОАЭ; в этих областях мы не формируем заключений, а готовим досье и обеспечиваем связь с соответствующим специалистом.

Корпоративное обслуживание и посредничество в сделках с недвижимостью в ОАЭ относятся к категории DNFBP. Поэтому по каждому делу проводятся идентификация личности, проверка источника средств и контроль AML. Эти шаги — не замедляющая формальность, а предварительное условие того, чтобы на последующих этапах открытие счёта и получение резидентства прошли без сбоев. Открытие банковского счёта и одобрение ипотечного кредита остаются на усмотрение соответствующего банка; ни на одном этапе они не могут быть гарантированы. Корректный сбор документов с самого начала сокращает задержки на дальнейших этапах.