Dubai'de gayrimenkul, doğru tapu yapısıyla başlar.

Dubai'de yabancı uyruklu kişiler, belirlenmiş bölgelerde mülkiyet hakkına sahiptir. Bu bölgeler freehold olarak adlandırılır ve sınırları Dubai Arazi Dairesi (DLD) tarafından tanımlanır. Freehold tapuda mülkiyet süresizdir; birim, malik adına tescil edilir ve serbestçe devredilebilir. Freehold dışındaki alanlarda yabancılara sunulan hak genellikle süreyle sınırlı leasehold'dur. Alım kararının ilk adımı, ilgilenilen projenin freehold sınırları içinde olup olmadığını proje bazında DLD kaydından teyit etmektir.

Teslim edilmemiş projelerde ilk aşamada tapu yerine Oqood adı verilen ön tescil kaydı oluşturulur; tapu teslim sonrasında düzenlenir. Geliştiriciye yapılan ödemeler, Dubai'nin emlak geliştirme mevzuatı uyarınca projeye özgü escrow hesabına yatırılır. Bu yapı, toplanan paranın başka bir projeye aktarılmasını sınırlar. Alıcı tarafında yapılacak asgari kontrol, projenin ve geliştiricinin RERA nezdinde kayıtlı olduğunu, escrow hesabının açık olduğunu ve satış sözleşmesinin DLD sistemine işlendiğini doğrulamaktır.

Mülk edinmek için BAE ikamet vizesi şart değildir; ziyaretçi statüsünde de alım yapılabilir. Buna karşılık fon kaynağının belgelenmesi beklenir. Broker, geliştirici ve banka tarafında kimlik tespiti ve fon kaynağı incelemesi yapılır; gayrimenkul aracılığı BAE'de DNFBP kapsamındadır ve AML yükümlülüklerine tabidir. Türkiye'den gelen transferlerin banka kayıtlarıyla izlenebilir olması, ilerleyen aşamada ikamet ve banka hesabı süreçlerini de kolaylaştırır.

Dubai tek bir piyasa değildir. Aynı şehirde birbirinden farklı kiracı profilleri, arz takvimleri ve fiyat davranışları bulunur. Kısa dönem kiralamaya uygun sahil bölgeleri ile aile odaklı villa bölgeleri aynı mantıkla değerlendirilemez. Bölge seçimi, beklenen kullanım biçiminin doğrudan sonucudur: kendi oturumu, uzun dönem kira, kısa dönem kira veya Golden Vize eşiğine ulaşma amacı farklı bölgeleri öne çıkarır.

Aşağıdaki tablo yön göstermek içindir. Fiyat bantları gösterge niteliğindedir; bina yaşı, kat, manzara, teslim durumu ve geliştiriciye göre önemli ölçüde değişir. Getiri oranları brüttür: servis bedeli, boşluk süresi, yönetim komisyonu ve bakım giderleri düşülmemiştir. Güncel rakamlar için işlem anında DLD işlem verisi ve lisanslı broker teyidi alınır.

Genel eğilim olarak giriş fiyatı düşük bölgelerde brüt getiri yüksek, prestij bölgelerinde ise brüt getiri düşük seyreder. Buna karşılık prestij bölgelerinde kiracı devir hızı ve boşluk süresi genellikle daha düşüktür. Yoğun teslimat takvimi olan bölgelerde kısa vadede kira baskısı görülebilir. Bu nedenle tek bir orana bakarak karar vermek yerine, bölgedeki arz takvimi ve kiracı profili birlikte değerlendirilir.

Off-plan, henüz inşa edilmemiş veya teslim edilmemiş bir birimi geliştiriciden satın almaktır. Hazır (ready) mülk ise tapusu düzenlenmiş, teslim edilmiş ve gerektiğinde hemen kiraya verilebilir bir birimdir. İki yol farklı risk ve nakit akışı profilleri taşır. Off-plan'da giriş bedeli taksitlere yayılır ve tapu teslimle birlikte oluşur; hazır mülkte bedel işlem anında ödenir, kira geliri ise ilk aydan itibaren mümkündür.

Off-plan tarafında temel riskler teslim gecikmesi, teslim edilen niteliğin proje sunumundan farklılaşması ve teslim döneminde bölgedeki arz yoğunluğudur. Bu risklerin bir kısmı escrow yapısı ve RERA proje kaydıyla sınırlandırılır, tamamen ortadan kalkmaz. Geliştiricinin tamamlanmış proje geçmişi, teslim performansı ve devam eden proje sayısı incelenmelidir. Sözleşmedeki gecikme, iptal ve devir hükümleri satın alma öncesinde okunmalıdır.

Hazır mülk tarafında risk daha çok bina yönetimi ve gider kaleminde toplanır. Servis bedelinin geçmiş seyri, binanın bakım fonu durumu, asansör ve klima sistemlerinin yaşı, mevcut kira sözleşmesinin süresi ve kiracının ödeme geçmişi doğrudan net getiriyi etkiler. Mevcut kiracılı bir mülk alınıyorsa, kira artışları Dubai'nin kira endeksi kurallarına tabidir ve devralınan sözleşme koşulları bağlayıcıdır.

Off-plan satışlarda ödeme planı, geliştiricinin sunduğu ticari koşulun bir parçasıdır ve fiyatla birlikte pazarlık konusudur. Yaygın kurgular, inşaat aşamalarına bağlı taksitlerle teslimde ödenecek bakiyenin oranına göre adlandırılır. Aynı birim için gevşek ödeme planı genellikle daha yüksek liste fiyatı, peşin veya hızlandırılmış ödeme ise indirim anlamına gelir. Karşılaştırma, toplam ödenecek tutar üzerinden yapılmalıdır.

Teslim sonrası (post-handover) planlarda taksitlerin bir bölümü anahtar teslimden sonraki 1 ila 3 yıla yayılır. Bu yapı, kira gelirinin taksit yükünü kısmen karşılamasına imkân tanır. Ancak teslim sonrası taksitler devam ederken mülkün satılması veya devredilmesi geliştirici onayına bağlıdır ve devir ücreti doğurur. Ayrıca ödenmemiş taksit varken tapunun ipotek veya kısıt kaydı taşıyıp taşımadığı kontrol edilmelidir.

Ödeme planı seçimi Golden Vize planlamasıyla da kesişir. Eşiğe dayalı başvurularda mülkün ödenmiş kısmı, tapu durumu ve DLD onaylı değerleme belgesi belirleyicidir. Taksitleri uzun döneme yayan bir plan, vize başvurusunu ileri bir tarihe taşıyabilir. Bu nedenle ödeme planı yalnızca nakit akışı açısından değil, hedeflenen ikamet takvimi açısından da değerlendirilir.

Dubai'de mülk alımının maliyeti satış bedeliyle bitmez. Alım anında ödenen harç, kayıt ve komisyon kalemleri, ikinci el işlemlerde satış bedelinin yaklaşık %6 ila %7'sine ulaşabilir. Yıllık tarafta ise servis bedeli, sigorta, yönetim komisyonu ve boşluk süresi net getiriyi belirler. Bu kalemler baştan tabloya yazılmazsa hesaplanan getiri gerçeği yansıtmaz. Aşağıdaki tutarlar göstergedir ve işlem öncesinde güncel teyit alınır.

BAE'de yıllık emlak vergisi uygulanmaz; buna karşılık Dubai'de kiralanan konutlarda belediye konut ücreti yıllık kiranın %5'i oranında hesaplanır ve uygulamada elektrik-su faturası üzerinden kiracı tarafından ödenir. Mülk yönetimi bir şirkete devredilirse yıllık kira üzerinden komisyon alınır. Kısa dönem kiralamada gelir potansiyeli artarken işletme gideri, temizlik, platform komisyonu ve ruhsat yükümlülükleri de artar.

Yıllık servis bedeli, bölge ve proje kalitesine göre belirgin şekilde değişir. Havuz, spor salonu, güvenlik ve merkezi soğutma sistemi bulunan projelerde bedel yükselir. Bazı binalarda merkezi soğutma (chiller) faturası servis bedeline dahil değildir ve ayrıca ödenir. Satın alma öncesinde binanın son üç yıllık servis bedeli seyri ve bakım fonu durumu istenmelidir. Harç ve ücret tarifeleri idari kararla değişebildiğinden, aşağıdaki kalemler işlem gününde yeniden doğrulanır.

Gayrimenkul yoluyla Golden Vize başvurusunda eşik 2.000.000 AED'dir (yaklaşık 545.000 USD). Bu eşiğin sağlanması tek başına yeterli değildir; tapunun kurgusu belirleyicidir. Mülkün belirlenmiş freehold bölgede bulunması, tapunun ve DLD onaylı değerleme belgesinin başvuru sahibi gerçek kişi adına düzenlenmiş olması gerekir. Alım kararı verilmeden önce bu koşulların hedeflenen birimde sağlanabilir olduğu netleştirilmelidir.

Ortak mülkiyette kural olarak her malikin kendi payının 2.000.000 AED eşiğini bağımsız olarak karşılaması aranır. Evli çiftlerde ortak tapuda kayıtlı mülk bakımından uygulama farklılaşabilir; evlilik belgesinin sunulması halinde dosya birlikte değerlendirilebilir, bu takdir yetkili makama aittir. Eş ve çocuklar için ayrıca bağımlı vize yolu değerlendirilir; bu ayrı bir başvuru kalemidir. İpotekli mülk, teslim edilmemiş birim veya birden fazla mülkün birlikte değerlendirilmesi gibi durumlarda uygulama koşulları değişebilir ve başvuru öncesinde teyit alınmalıdır.

Dubai'de ikamet ve Golden Vize işlemleri GDRFA Dubai üzerinden yürür; ICP diğer emirlikler ve federal işlemler içindir. Süreç, dosya eksiksiz olduğunda tipik olarak birkaç haftaya yayılır; süre taahhüt edilemez. Vize onayı her koşulda yetkili makamın takdirindedir; hiçbir aşamada onay taahhüt edilemez. Eşiğe uygun mülk edinmek başvuru hakkı doğurur, sonucu garanti etmez. Bu bölüm hazırlandığı tarihteki mevzuat ve uygulamaya dayanır; kurallar ile uygulama detayları değişebilir, başvuru öncesinde güncel durum teyit edilir.

Türkiye'de tam mükellef sayılan bir kişi için Dubai'deki mülkten elde edilen kira geliri, gayrimenkul sermaye iradı olarak Türkiye'de beyana tabidir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 3 ve 4'üncü maddeleri uyarınca ikametgâhı Türkiye'de bulunanlar ile bir takvim yılında Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar tam mükelleftir ve dünya çapındaki gelirlerini Türkiye'de beyan eder. Dubai'de mülk sahibi olmak bu statüyü tek başına değiştirmez.

Türkiye ile BAE arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması'nın 23'üncü maddesi, Türkiye mukimleri için istisna değil mahsup yöntemi öngörür. BAE'de gerçek kişiler için kişisel gelir vergisi bulunmaz; gerçek kişilerin lisans gerektirmeyen gayrimenkul yatırım geliri BAE kurumlar vergisinin de kapsamı dışındadır. Dolayısıyla mahsup edilecek tutar sıfırdır ve Türkiye mukimi kalan bir kişi, Dubai kaynaklı kira gelirinin Türk vergisini tam olarak öder. Anlaşmanın varlığı vergi yükünü ortadan kaldırmaz, yalnızca aynı gelirin iki kez vergilenmesini önler.

Mülkün elden çıkarılması ayrı bir kalemdir. Gerçek kişi tarafından, ticari faaliyet kapsamı dışında edinilen bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç, Türkiye'de değer artışı kazancı olarak beyana tabidir. Beş yıllık süre dolduktan sonra yapılan satış, gerçek kişi bakımından bu kapsamda değerlendirilmez. Tutarlar tahsil ve işlem tarihindeki kur üzerinden hesaplanır.

Mülkün bir BAE şirketi üzerinden tutulması tabloyu basitleştirmez. Şirket üzerinden elde edilen kira geliri BAE kurumlar vergisi kapsamına girer; oran, 375.000 AED'yi aşan vergilendirilebilir kazanç üzerinden %9'dur. Serbest bölge şirketinde nitelikli serbest bölge kişisi (QFZP) statüsü bu tabloyu değiştirmez: BAE anakarasındaki gayrimenkulden elde edilen gelir nitelikli kazanç sayılmaz ve %9 oranına tabi olur. QFZP bakımından 375.000 AED'lik dilim uygulanmaz; serbest bölge kişileri küçük işletme istisnasından (Small Business Relief) da yararlanamaz.

Türkiye tarafında Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 7'nci maddesindeki kontrol edilen yabancı kurum kazancı düzenlemesi gündeme gelebilir; aşağıdaki dört şartın birlikte gerçekleşmesi halinde dağıtılmamış kâr Türkiye'de vergilenir. Ayrıca şirket fiilen Türkiye'den yönetiliyorsa Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 3'üncü maddesindeki iş merkezi ölçütü nedeniyle şirketin tamamı Türkiye'de tam mükellef sayılabilir. Yurt dışında şirket kurarak ortak olunması halinde ilk sermaye ihracını izleyen üç ay içinde Hazine ve Maliye Bakanlığı'na bildirim yükümlülüğü doğar.

BAE, finansal hesap bilgilerinin otomatik değişimi (CRS) kapsamındadır. Kira gelirinin toplandığı BAE banka hesabına ilişkin bilgiler Türkiye'ye ulaşabilir. Planlama, bilginin görünmeyeceği varsayımı üzerine değil, beyanın doğru yapılacağı varsayımı üzerine kurulur. Bu bölüm genel bilgilendirme amaçlıdır ve hazırlandığı tarihteki mevzuata dayanır; kişiye özel görüş yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; beyan ve hesaplama, Türkiye'de yetkili meslek mensubuyla ve güncel metinler üzerinden yürütülür.

MEY INVESTMENT, Dubai'de mülk edinme sürecini uçtan uca koordine eder. Rolümüz, RERA broker kartı ve DLD kaydı bulunan lisanslı brokerlerle eşleştirme yapmak, geliştirici ve banka tarafındaki dosya hazırlığını yönetmek ve takvimi tek elden takip etmektir. Süreç boyunca belge akışı, randevular ve tapu devir işlemi tek noktadan izlenir. Alım kararının kendisi her zaman size aittir.

Kişiye özel getiri veya portföy tavsiyesi vermiyoruz; sunduğumuz hizmet kurumsal yapılandırma, süreç yönetimi ve aracılıktır. Hiçbir kira getirisi, değer artışı veya vize onayı taahhüt edilmez. Vergi ve hukuk gerektiren konular Türkiye'de ve BAE'de lisanslı meslek mensuplarına yönlendirilir; bu alanlarda görüş üretmeyiz, dosyayı hazırlar ve ilgili uzmanla eşleştiririz.

Kurumsal hizmet sağlayıcılığı ve gayrimenkul aracılığı BAE'de DNFBP kapsamındadır. Bu nedenle her dosyada kimlik tespiti, fon kaynağı incelemesi ve AML kontrolleri uygulanır. Bu adımlar sürecin yavaşlatıcı bir formalitesi değil, ilerleyen aşamalarda banka hesabı ve ikamet süreçlerinin sağlıklı yürümesinin ön koşuludur. Banka hesabı açılışı ve konut kredisi onayı ilgili bankanın takdirindedir; hiçbir aşamada taahhüt edilemez. Belgelerin baştan doğru toplanması, sonraki aşamalarda gecikmeyi azaltır.